Porque as ações de shopping center não me enchem os olhos

Vejo muitos investidores olhando para as altas margens dos shoppings, comumente na casa dos 40% de margem líquida ou mais. Os custos operacionais desse negócio são baixos, mas o que gera valor de fato ao acionista é a diferença entre ROIC e o custo médio de capital (WACC). Ou a diferença entre ROE e custo de capital próprio (Ke). Não adianta nada ter altíssima margem líquida se seu ROIC é de 9,5% e seu WACC é 9%. Qualquer alteração macroeconômica pode levar à destruição de valor se o ROIC cair ou se o WACC aumentar.

Pense no montante de capital investido para construir e manter um shopping center ? Você pode perceber que o patrimônio dos shoppings é muito maior do que a capacidade de geração de receita e lucro. É isso que faz o negócio ser pouco rentável nesse ponto de vista. Existe uma métrica que você pode usar e seria mais adequada que é o CFROI, que é o retorno do fluxo de caixa sobre o investimento. Ela calcula o fluxo de caixa operacional dividido pelo capital investido. A geração de caixa num Real Estate é muito maior do que a geração de lucros, pois isso você dá muito mais atenção à métricas de fluxo de caixa do que de lucros para esse tipo de negócio. Ao invés de usar o Preço/Lucro você usa o Preço/AFFO por exemplo.

Agora vamos olhar para a Magalu, que está num setor de baixíssimas margens e esses mesmos investidores que acham que shoppings são excelentes negócios por ter alta margem líquida, acham o negócio da Magalu ruim por ter margem líquida próxima de 2%. Porém, o ROIC da Magalu em 2019 foi de 24%. A diferença entre o ROIC e WACC é gigantesca.

Aí eu te pergunto: qual dos dois negócios consegue retornar mais valor aos acionistas ?